刚需求自住户型是主力市场莞城旧楼盘 

刚需求自住户型是主力市场南城住宅区   

文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

  刚需唱主角,投资需求回落!在东莞楼市调控政策执行两年多时间后,“房住不炒”深入人心,在房价回归理性、投资需求撤离市场后,刚需户型成为市场的主力户型产品。与此同时,楼市调控政策影响显著,刚需、改善的主力户型产品洋房价格涨幅明显回落,市场保持稳定;以投资需求为主的商铺、公寓产品成交下滑,投资热度明显回落。

  2018楼市总结

  之产品篇

  整体市场

  下半年进入市场观望

  品牌房企带头降价

  去年东莞一手楼市呈现上半年乐观、下半年观望的态势。上半年,东莞本地客刚需和改善需求释放入市,面对新增供应萎缩的现状,市场表现为相对乐观。但下半年受现售政策预期、全球经济因素等影响,购房者持币观望心态严重,市场成交冷清。为回笼资金,去年下半年东莞品牌房企带头降价。记者了解到,自2018年9月份开始,“金地”带头打响东莞降价“第一枪”,随后碧桂园、万科等品牌房企或新盘以合理价格入市,或旧盘尾货促销,带动整体市场价格下调回归理性,市场降价促销成为普遍现象。

  据东莞中原战略研究中心介绍,2018年二季度东莞住宅出现供应热潮,三季度供应有所放缓,进入四季度,高价地项目入市增多,但由于客户购房逐步回归理性,多持币观望,导致四季度开盘销售率快速走低。与此同时,市场下行开发商推货放缓,2018年东莞楼市推货量同比下滑23%,平均消化率大幅下滑至59%。

  受供应偏紧、政策持续调控等影响,市场观望气氛渐浓,2018年全年东莞楼市人气明显不足,年底行情表现反常,多周来访量持续下滑。为了刺激购房者入市回笼资金,品牌房企带头降价,降价促销现象增多。

  物业类型一:洋房

  刚需为主力 价格涨幅明显收窄

  洋房产品是市场上的主力类型产品,洋房为非别墅、住宅公寓的产品类型,是最适合刚需、自住购房者的产品,也因此长期以来都是市场上供应和成交的主力军。2018年“房住不炒”深入人心,洋房供应和成交占比加大,市场回归至自住刚需为主,洋房价格涨幅明显回落,显示出楼市调控政策的显著效果。

  根据东莞中原CCES系统数据分析显示, 2018年洋房均价17270元/平方米,同比上涨6.62%,上涨幅度较之前年明显滞缓。2018年洋房成交价格涨幅明显收窄,反映限购、限贷、限价等调控措施效果显著。

  点评:去年前三季度东莞洋房价格整体平稳运行。进入“金九银 十”后,品牌房企迫于资金回笼压力,开始带头降价促销,随后较多项目陆续加入“以价换量”的行列。据东莞中原战略研究中心介绍,随着特价促销持续,上车盘明显增多,市场价格出现下行。直到临近去年底,由于部分高价项目的集中签约,房价才出现高位震荡的盘整情况。整体而言,去年底房价出现明显回调,价格理性。

  洋房供需创下近五年新低 大户型成交受阻

  东莞“多限”调控政策持续深化,楼市热度持续下滑,去年洋房供求创下近五年同期新低。东莞中原战略研究中心统计数据显示,去年洋房供应合计达450万平方米,同比下降28.66%,成交共计457万平方米,同比下降12.28%。

  从供求结构来看,2018年洋房70~100平方米的刚需型产品仍为市场的供求主力,其次为110~144平方米的改善型产品。一方面可以反映出刚需客户主导市场,刚需型产品仍为客户的置业首选;另一方面受到二孩全面放开政策影响,加上改善需求的释放,改善型产品成交占比持续维稳,维持在三成以上。而144平方米以上的大户型产品供求遇冷,受调控政策的影响,大户型产品首付比例高,客户接受度低,成交明显遇冷。

  点评:市场下行期,开发商和购房者观望氛围浓厚,房企放慢推货步伐,一方面是不看好后市成交,另一方面受到资金链紧张影响,不得不放慢开工和推货步伐,使得市场新增供应量减少;对于购房者而言,旧盘尾货情况已基本了解,没有新盘入市刺激,入市欲望也减少,此外,受到楼市下行和整体经济环境影响,购房者更倾向于持币观望,入市更为理性,因此市场成交量也在下降。

  “房住不炒”深入人心,在楼市调整期,投资需求撤离市场,价格回归市场真实水平后,刚需也开始释放。从今年的成交情况来看,大部分为刚需自主型需求,特别是在房子回归自住本质后,首次刚需置业是目前的成交主力,受到价格回归理性影响而入市。而70~110平方米刚需型洋房产品总价基本维持在100万元~200万元的区间,属于东莞本地购房者能够接受的范围。与之相反的是,首付高、总价高的大户型产品的库存积压也越来越严重,后市出货压力大。

  物业类型二:别墅

  “小别墅”竞争压力大 “经济型”别墅兴起

  2018年,别墅市场最亮眼的是144平方米以下的经济型小别墅产品,一度成为“网红”而受到关注。由于其首付低、面积小、总价低,被部分购房者所青睐。不过,随着后市经济型小别墅的供应增加及购房者对于“网红”小别墅越来越理性的认识,后市小别墅竞争激烈,市场或并不乐观。

  受楼市调控及银根持续收紧的影响,别墅供求热度自2017年以来持续低迷。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年东莞别墅供应合计50.06万平方米,同比下降25.08%;成交共计60.51万平方米,同比上涨29.57%。去年“经济型”别墅兴起,并逐步成为市场供求热点,带动别墅市场热度回升。

  点评:传统大户型别墅作为终极改善的户型产品,在市场回归自住需求后,成交量和供应量都明显减少。为了应对市场的变化,房企开发出144平方米以下的经济型小别墅,以吸引自住刚需购房者。由于总价低,首付也低至三四成,经济型小别墅成为别墅市场上的“网红”,并成为别墅成交市场的主力。据东莞中原战略研究中心介绍,由于户型小,总价低,且户型结构合理,“小别墅”得到了客户的认可,在去年供应占比大幅放量。

  200m2以下的产品成市场供求主力

  东莞中原战略研究中心数据显示,从供求结构来看,2018年别墅供求主要集中在200平方米以下的产品,合计占比均超五成。

  其中144平方米以下的“经济型”别墅产品供应占比高达44%,较之往年同期大幅上涨。在成交方面,受供应放量推动,加之客户接受度较高,“经济型”别墅成交占比显著上涨,在别墅成交中占比达28%。

  点评: 随着“网红”小别墅产品的增加,经济型小别墅产品的不足也逐渐被人们所认识。与大别墅相比,小别墅面积小、居住舒适度较低,不受真正的别墅购房者喜爱;而对于受到“低首付”吸引、刚进入别墅购买门槛的购房者而言,购买别墅后近百万元的装修费用压力仍然较大,因此在“网红”产品小别墅风靡一时过后,经济型小别墅的竞争压力将加大,出路或也需要重新考虑。

  物业类型三:公寓

  公寓供需回落显著 “微型”公寓成市场热点

  进入2018年,随着楼市调控政策的影响加大,住宅价格回归理性,购房需求也转向住宅市场,商业公寓成交明显回落,市场转冷。

  东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年东莞公寓供求整体达到相对平衡的状态,但较之2017年仍出现显著下滑。去年东莞公寓总共供应了90万平方米,同比下滑 18.92%;共计成交了84万平方米,同比下滑13.4%。

  从公寓供求结构来看,2018年东莞公寓供需主要集中在50平方米以下的产品,占比合计约7成。“微型”公寓逐步成为市场的供求热点。从公寓总价段来看,40万元~60万元的总价段为公寓成交的热点区间,占比达32%;其次为60万元~80万元,占比达22%;40万元~80万元的公寓成交合计占比达54%。

  点评:东莞中原战略研究中心介绍,公寓供求显著回落,一方面是受到经济环境影响,整体成交量下滑;另一方面银根的持续收紧加之商办类物业贷款基准利率持续高企,客户压力大,观望情绪加重。而“微型”公寓成市场热点,一方面是由于“微型”公寓产品户型小,总价低,投资压力相对较小,客户接受度高,去化速度快,利于房企迅速回笼资金;另一方面,商业公寓首付普遍在五成左右,贷款年限最长为10年,因此控面积、控总价为市场主流及趋势。

  不过记者了解到,随着公寓产品成交的回落,新增供应量仍然高企,预计2019年全面积段公寓的出货压力都将变大。从目前市场来看,商业公寓产品降价十分明显,为了应对日渐加大的竞争压力,不少房企加大公寓促销力度,快速出货回笼资金。

  其他产品类型

  商铺成交下降28.38% 写字楼成交量下降17.95%

  东莞中原战略研究中心统计数据显示, 2018年东莞商铺共计供应44万平方米,同比2016年和2017年分别下滑46.99%和48.23%;共计成交53万平方米,同比 2016年和2017年分别下滑10.17%和28.38%;2018年东莞写字楼供应创下历史次新高,合计供应了44万平方米,同比上涨37.5%;但成交量下滑为近三年次新低,成交共计32万平方米,同比下滑17.95%。

  点评:商铺供需显著回落,为近三年新低。受到整体经济形势和外部环境影响,商铺需求回落。另外,由于东莞消费者消费习惯的改变,更热衷于到一站式的商业综合体项目消费,底商和街铺的吸引力也在下滑。

  据了解,去年下半年房企为了出货回笼资金,街铺和底商也纷纷进行降价促销,以吸引投资客,但效果并不明显。

  据东莞中原战略研究中心介绍,受到东莞轨道交通及规划利好影响,城区写字楼经济进入快速发展的进程,加之供应的放量,写字楼供应成交量仍处于历史较高位水平。但由于新增供应的产品户型较大,且价格相对高企,意向客户压力大,成交量出现显著下滑。从写字楼产品面积区间来看,户型小、总价较低的投资压力小,更容易得到投资客的青睐。